Lesson from The Past: Property Sector Bullish During Dovish Outlook

Table of Contents

• Saham properti cenderung naik ketika outlook suku bunga mulai dovish.
• Insentif PPN DTP berpotensi mendorong marketing sales properti.
• Valuasi relatif murah dengan mayoritas P/BV di kisaran -1 SD di bawah rata-rata historis.

Harga saham emiten-emiten properti berpotensi bullish dalam waktu dekat seiring prospek pemangkasan suku bunga pada 1Q24 atau 2Q24. Pergerakan harga saham emiten properti sendiri berbanding terbalik dengan outlook suku bunga, di mana harga saham properti selalu naik ketika suku bunga telah mencapai puncak atau mulai dipangkas. Berdasarkan studi historikal, kami menemukan bahwa SMRA cenderung mengalami kenaikan harga saham tertinggi ketika suku bunga mulai dipangkas, diikuti oleh PWON, CTRA, dan BSDE.

Selain dari pemangkasan suku bunga, kami menilai insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) pada November 2023-Desember 2024 dapat mendorong marketing sales emiten properti. Insentif serupa sempat diterapkan pada Maret 2021–September 2022 dan terbukti berhasil mendorong rata-rata marketing sales SMRA, PWON, CTRA, dan BSDE tumbuh +19,7% YoY selama 9M22 (vs. 9M23: +1,4% YoY). Kami memperkirakan rata-rata marketing sales emiten properti pada 2024 dapat tumbuh di kisaran +5–6% YoY.

Secara valuasi, kami menilai bahwa sekarang adalah momen yang tepat untuk membeli saham emiten properti, mengingat mayoritas emiten properti saat ini diperdagangkan pada -1 Standar Deviasi di bawah rata-rata historis P/BV 5 tahun terakhir. PWON memiliki valuasi terendah secara historikal, diikuti oleh SMRA, BSDE dan CTRA.

Adapun risiko utama yang meliputi sektor properti antara lain kembali meningkatnya inflasi dan yield suku bunga AS yang menekan rupiah. Kedua skenario tersebut akan membuat suku bunga Bank Indonesia perlu dipertahankan lebih lama pada level yang tinggi (higher for longer)

Penurunan Suku Bunga Positif Bagi Harga Saham Properti

Harga saham emiten properti memiliki siklus pergerakan yang sensitif dan berbanding terbalik dengan tingkat suku bunga. Berdasarkan backtesting yang kami lakukan menggunakan data pada periode 2012–2023, emiten properti memiliki 2 kecenderungan:

1. Harga saham naik saat tingkat suku bunga mencapai level tertingginya, dan saat suku bunga mulai diturunkan.
2. Harga saham turun saat suku bunga telah mencapai level terendah, dan saat suku bunga mulai dinaikkan

Pola yang sama juga terlihat pada 2023. Saat suku bunga telah stabil di level 5,75% sejak Maret 2023, sektor properti ($IDXPROPERT) sempat mencatat penguatan sebesar +17,8% hingga titik tertingginya pada Juli 2023. Ke depannya, kami melihat bahwa harga saham emiten-emiten properti dapat mengalami reli jika suku bunga turun.

Selain tren pergerakan harga, kami juga menghitung besaran penguatan harga saham emiten-emiten properti ketika siklus kenaikan pada 2014–2015, 2015 2016, dan Maret–Juli 2023. Jika mengambil titik terendah dan titik tertingginya, kami menemukan bahwa SMRA cenderung mengalami kenaikan harga saham tertinggi ketika suku bunga mulai dipangkas, di ikuti oleh PWON, CTRA, dan BSDE.

Deskripsi:Kenaikan harga saham properti dari masing-masih siklus (kenaikan di ukur dari titik terendah hingga tertingginya)

Sumber: Stockbit, tradingview

Data Makroekonomi AS Indikasikan Suku Bunga Telah di Puncak

Pergerakan suku bunga Bank Indonesia cukup mengikuti pergerakan suku bunga The Fed. Kami menilai suku bunga telah mencapai titik tertingginya dan berpotensi untuk dipangkas pada 2024, didukung oleh berbagai data makroekonomi Amerika Serikat pada Oktober 2023 seperti:

• Inflasi tahunan melandai ke level 3,2% YoY (vs. September 2023: 3,7% YoY), lebih rendah dari ekspektasi konsensus yang memperkirakan inflasi 3,3% YoY.
• Inflasi bulanan tidak berubah atau 0% MoM (vs. September 2023: 0,4%), lebih rendah dari ekspektasi konsensus yang memperkirakan inflasi 0,1% MoM.
• Tingkat pengangguran mulai meningkat ke level 3,9% (vs. September 2023: 3,8%)

Data tersebut membuat market berekspektasi bahwa The Fed akan mulai melakukan pemangkasan suku bunga dalam waktu dekat, dengan analisis dari CME FedWatch Tool menunjukkan bahwa The Fed berpeluang memangkas suku bunga pada 1Q24 atau 2Q24. Insentif PPN DTP Berpotensi Dorong Marketing Sales Tak hanya dari pemangkasan suku bunga, sektor properti juga baru-baru ini mendapatkan katalis positif berupa insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP). Kami menilai bahwa insentif yang berlaku hingga akhir 2024 tersebut akan mendorong marketing sales emiten-emiten properti. 

Sebelumnya, insentif PPN DTP yang diterapkan pada Maret 2021–September 2022 terbukti sukses mendorong marketing sales emiten properti. Selama 9M22, misalnya, rata-rata pertumbuhan marketing sales dari $BSDE, $SMRA, $CTRA, dan $PWON mencapai +19,7% YoY. sedangkan, pada 9M23 hanya berhasil tumbuh +1,4% YoY. Walaupun marketing sales selama 9M23 tumbuh dengan angka yang rendah karena efek high base pada 2022, kami menilai angka ini bisa lebih tinggi jika insentif PPN DTP kembali diterapkan. Pertumbuhan marketing sales dari keempat emiten tersebut pada 2024 bisa mencapai +5–6% YoY

Valuasi Menarik dengan Sentimen Positif ke Depan

Per 8 Desember 2023, BSDE, SMRA, dan PWON diperdagangkan dengan valuasi P/BV Ratio di kisaran -1 Standard Deviation 5 tahun terakhir, sementara CTRA diperdagangkan mendekati rata-rata P/BV historisnya 5 tahun terakhir. PWON memiliki valuasi termurah mendekati valuasi saat pandemi pada 2020, disusul dengan SMRA, BSDE, dan CTRA.

Risiko

Risiko utama yang meliputi sektor properti antara lain kembali meningkatnya inflasi dan yield suku bunga AS yang menekan rupiah. Kedua skenario tersebut akan membuat suku bunga perlu dipertahankan lebih lama pada level yang tinggi (higher for longer)

Disclaimer:

Semua konten dalam artikel ini dibuat untuk tujuan informasional dan bukan merupakan rekomendasi untuk membeli/menjual saham tertentu. Always do your own research.